مقالات هفتگی -  با تشکر از نشریه شهرما

پپنجشنبه ۲۱ آپریل ۲۰۲۲

"پول برای هیچ"

همانطور که هفته پیش اعلام نمودم قصد دارم که به مشکلات و یا بهتر بگویم به بحرانی بپردازم که در ظاهر، حاصل فعالیت های ساختمانی در سرتاسر کانادا میباشد. ولی در اصل، آنچه این بحران را بوجود آورده و آنرا حادتر میسازد، تب و تاب جمعی در جهت منافع حداکثری است که بخش بزرگی از جامعه، بخصوص دست اندرکاران املاک را مبتلا به خود ساخته است. سرمایه گذاران، بانک ها، مشاورین وام و املاک، بساز و بفروش ها، صاحبین زمین و حتی خود خریداران نیز در چرخش این گردونه سعی در سبقت از دیگری را دارد. آنچه در این میان قربانی میگردد، فقط شهر و محله هایی که در آن زندگی میکنیم و یا نیازمندان به واحد های مسکونی نیستند، بلکه دموکراسی، قانونمندی و ارزش هایی که فرهنگ جمعی شهر نشینی را بوجود آورده اند در خطرند.

غیر از آنچه که خود بصورت مستقیم در این رابطه در حال تجربه هستم و در آینده مفصلن به آن خواهم پرداخت، خبرنامه مورخ اول آپریل جان فیلیون، نماینده ویلودیل در شورای شهر تورنتو، مرا بیشتر بر انگیخت که ورای منافع شخصی، بصورت جدی تری با این موضوع برخورد کنم.

جان فیلیون، بصورتی خیلی چکیده و صریح، وضعیت بحرانی کنونی در رابطه با ساخت و ساز را به تصویر در میاورد.

از عنوان "پول برای هیچ" که جان فیلیون برای این مطلب خود انتخاب کرده است، این برداشت را دارم که حیف پول هایی که دلالان و سودجویان دریافت میکنند، بدون آنکه درتولید سهمی داشته باشند.

حکایت را از زبان جان فیلیون بشنویم:   

" ساده لوحانه تصور می‌کردم که قوانین برنامه‌ریزی های استانی نمی‌توانند بیش از این به نفع توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات و علیه کامیونیتی، یا افرادی که توانایی مالی برای زندگی در آنها را ندارند، تغییر کند. این هفته این تغییرات صورت گرفتند.

تغییراتی که در سال ۲۰۱۹ بوجود آمد، قدرت اجرایی در رد طرح هایی که از قوانین برنامه‌ریزی های شهری پیروی نمی‌کنند را از شورای شهر سلب و آنرا به عهده دادگاه املاک انتاریو سپرده است. این تغییرات، و اعضای انتصابی دادگاه املاک که از حامیان توسعه میباشند، به مکانی مبدل شده اند که توسعه دهندگان را در رسیدن به مقاصد خود یاری میدهند.

حاصل تغییرات بعدی، کاهش میزان مشارکت توسعه دهندگان در ساختن تسهیلاتی همچون مراکز مراقبت از کودکانی بود که در اثر افزایش جمعیت در ویلودیل نیاز آن بوجود آمده بود. اکنون، از طریق تغییرات جدید، مراجع استانی در حال تقلیل میزان فضای سبزی هستند که توسعه دهندگان املاک بزرگ مجاور خیایان یانگ، میبایست در اختیار شهر بگذارند.

فراتر از آن، الزام جدید بوجود آمده این هفته است. اگر شورای شهر در بازه‌های زمانی تصنعی و کوتاه، تصمیم گیری های نهایی را در مورد درخواست توسعه دهندگان نگیرد، میبایست هزینه‌های آنها را پس دهد. از طرفی شهرداری برای پرداخت هزینه های برنامه ریزان خود نیاز به اینگونه منابع مالی دارد. از طرفی هم، بررسی پیچیدگی‌ها و تلاش برای در نظر گرفتن نگرانی‌های جامعه در بعضی از پروژه ها، در قیاس با رد آنها، احتیاج به زمان کوتاه تری دارد. در اینصورت برای شهرداری تورنتو، چاره‌ای جز امتناع سریع از هرگونه پرونده بحث‌برانگیز باقی نخواهد ماند.

آیا این میبایست برای شما نگران کننده باشد؟ البته، اگر بر این باور هستید که شهردار و نمایندگان منتخب شورای شهر میبایست در آنچه در همسایگی و در محله شما میتوان ساخت نظارت و کنترل داشته باشند و یا اینکه دیدگاه قدیمی را باور دارید که وقتی مکانی را برای زندگی انتخاب می‌کنید، باید بتوانید بر قوانین برنامه‌ریزی شهری تکیه کنید تا مشخص کند چه چیزی آنطرف خیابان مجاز به ساخته شدن است.

اگر کار و روشی را امروز عمل میگردد، نمی پسندید، دیگر جایی برای رجوع نخواهید داشت. نه به شورای شهر که اختیارات تصمیم‌گیری آنها غصب شده است، و نه به دادگاه املاک که نمیتوانند در جریان خواسته های ساکنین قرار بگیرند. چون حضور در دادگاه، به عنوان یکی از طرفین ذینفع نیازبه هزاران دلار جهت استخدام کارشناسان حرفه ای دارد.

یکبار دیگر این تغییرات را به گونه ای به تصویر میکشند که میتوانند منجر به تولید واحد های مسکونی مقرون به صرفه گردد. و به عمد میان عرضه واحد های مسکونی و قابل دسترس بودن آنها از نظر مالی، سردرگمی بوجود میاورند.

منطق بعضی ها بر این پایه استوار است که اگر توسعه دهندگان املاک، در تولید واحد های مسکونی آزاد باشند حاصل آن تولید بیشتر و پایین آمدن قیمت ها خواهد بود.  

متأسفانه این نظریه، در زندگی واقعی صادق نیست. اگر اینچنین بود، میبایست شاهد تنزل قیمت در ساخت و ساز واقع در خیابان بی ویو میبودیم که در حین ساختمان، به دادگاه املاک انتاریو مراجعه میکنند و موفق می شوند که به تعداد طبقات بیافزایند. و یا اینکه توسعه دهندگان املاک، بعد از دریافت تاییدیه، شروع ساختمان را آنقدر به تعویق نمیانداختند تا بتوانند به بالاترین سوددهی دست یابند.

اما غرب وحشی استانی برای هفت تیرکش هایی که قیمت ها را بالا میبرند، و در جستجوی بیشترین تراکم هستند، تا ملک را به دیگری تحویل دهند، بیشترین پاداش را ایجاد کرده است.

ملکی در تقاطع خیابان های فینچ و گرانت بروک اخیرن چندین بار دست به دست شده است، به طوری که هر یک از مالکان، اخیرن، یکی بعد از دیگری بیش از ارزش تعیین شده پرداخت کرده اند و آنها بر روی دادگاه املاک، حساب میکنند تا تلاش هایشان، بی ثمر باقی نماند.

سودی که از هر معامله به دست آمده نصیب شخصی میگردد که چیزی نساخته است اما مطمئناً باعث افزایش قیمت ملک شده است. و در پایان، کسی که این این ملک را میسازد، هزینه های افزایش یافته را به خریداران واحد های مسکونی منتقل میکند.

اگر هدف، مقرون به صرفه ساختن جهت دستیابی به واحد های مسکونی توسط خریداران بود، مراجع استانی میتوانستند علاوه بر خارجی‌ها، مالیات هایی را برای دلالان داخلی وضع کنند. یا قوانینی در نظر بگیرندکه اگر ملکی در بازه‌های زمانی معقول، ساخته نشود، مجوزهای صادر شده، اعتبار خود را از دست بدهند."

از آنجاییکه اینبار نیز هدف من از این سری مقالات، اظهار نظر و یا فقط اطلاع رسانی نیست، سعی میکنم که همزمان که خود را در این زمینه آموزش میدهم، آموخته های خود را با دیگران به اشتراک بگذارم. با این هدف و امید که در من و شما وسایر شهروندان و همچنین مالکین واقعی که میبایست جایگاهی در اینگونه تصمیم گیری های شهری داشته باشیم، انگیزه کافی بوجود آید تا به فعالان اجتماعی، کنشگران و اکتیویست ها در این زمینه در جامعه بزرگتر بپیوندیم.    

بخصوص که توسعه املاک و مستغلات کسب‌وکاری است، که بسیاری از افراد و مشاغل مختلف، چه بسا من و شما نیز، بصورت مستقیم و یا غیر مستقیم در آن شریک هستیم. فعالیت‌هایی که نوسازی ساختمان‌ها، مشاوره امور ملکی، اجاره مجموعه‌های ساختمانی، خرید و فروش املاک، ساخت‌وساز و در نهایت، فروش آن‌ها را در بر می‌گیرد.

توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات، اقدام به خریداری زمین یا ملک مورد نظر می‌نمایند. به بانک ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری برای تأمین مالی پروژه مراجعه میکنند. بازاریابی و ثبت قراردادهای تجاری پروژه‌ ساختمانی، تنظیم برنامه‌های اجرایی سازندگان را به عهده میگیرند. توسعه‌دهندگان املاک با شرکت‌های ساخت‌وساز متفاوت بوده و در عمل، هماهنگی میان پیمانکاران یا همان شرکت‌های ساخت‌وساز را با تأمین‌کنندگان مالی پروژه، برعهده دارند.

باید این نکته را نیز در نظر داشته باشیم که اگرچه، توسعه دهندگان املاک و مستغلات، مسببین اصلی بحران فعلی هستند، باز بدون تب و تاب خریداران، هیچیک از این سودجویی های غیر منصفانه، صورت نمیگرفت.

www.WRYV.ca                Facebook

www.hambastegi.ca  647-838-0968   facebook/hambastegi.hemayat       Let's talk ICC   
   www.kikist.ca       No Deportations To Iran       www.fordemocracy.ca       @ facebook/fordemocracycanada